Chung cư hết thời hạn sử dụng, ai bỏ tiền xây lại?

Mới đây Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Vì sao cần phải đưa ra quy định này? 

Cư dân còn lại gì khi nhà hết thời hạn sử dụng phải dỡ bỏ?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Hải Long, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng (gọi là chung cư cũ) nếu phải phá dỡ để xây dựng lại, thì điều các chủ sở hữu quan tâm họ còn lại quyền gì, giá trị ra sao để tính toán khi cải tạo, tái thiết. 

Khi nhà chung cư cũ bị dỡ bỏ thì cư dân còn lại giá trị quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của căn hộ hoặc phần diện tích khác. 

Theo quy định, khi chung cư cũ bị dỡ bỏ thì cư dân tự bỏ tiền để xây dựng chung cư mới. 

Trường hợp chung cư cũ được tiếp tục xây dựng lại theo quy hoạch được phê duyệt thì các chủ sở hữu được bồi thường, tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. 

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt tại vị trí chung cư cũ không phù hợp để tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác.

Trường hợp bồi thường thì từng cư dân được tính tiền bồi thường đối với quyền sử dụng đất theo tỉ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình. 

Diện tích được tính bồi thường căn cứ vào giấy tờ hợp pháp hoặc diện tích đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Các căn hộ còn được áp dụng hệ số K tối đa đến 2 lần diện tích cũ tùy vị trí tầng 1 đến các tầng trên. 

“Theo quy định, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tham gia ý kiến, quyết định hình thức bồi thường và lựa chọn nhà đầu tư để đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại chung cư. 

Còn nhà nước sẽ phê duyệt quy hoạch, tổ chức kiểm định chất lượng công trình và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về nhà ở và đấu thầu nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên cùng quan tâm đăng ký…”, luật sư Hải Long phân tích. 

Cư dân góp tiền xây lại chung cư mới ra sao?

Liên quan đến số tiền cư dân phải đóng theo kỷ phần khi xây dựng lại chung cư, luật sư Hứa Thị Thảo, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết căn cứ quy định nghị định 98/2024 (về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ) số tiền chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp – chi phí xây dựng lại được xác định bằng diện tích căn hộ tái định cư x giá nhà ở xây dựng mới tính trên tổng mức đầu tư của dự án.

Giá nhà ở xây dựng mới được xác định trong quá trình lập và thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xây dựng và thực hiện theo quy định và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chi tiết. 

Đồng thời, để bảo đảm công bằng quyền lợi cho cư dân khi xác định chi phí xây dựng lại, theo luật sư Hải Long, phải tính toán giá trị còn lại của căn hộ cũ của cư dân. Khoản đóng góp cần được xác định dựa trên suất đầu tư, tổng mức đầu tư của công trình mới và giá trị mà chủ sở hữu căn hộ cũ còn được hưởng. 

Thêm vào đó, phải tính giá trị về hệ số sử dụng đất được tăng thêm theo quy hoạch tại vị trí thửa đất chung cư cũ được xây dựng lại.

“Ví dụ chung cư cũ xây 20 tầng tại thời điểm xây dựng lại theo quy hoạch cho tăng lên thành 40 tầng trở lên thì phần giá trị tăng thêm này của thửa đất phải tính cho cư dân. Đồng thời thửa đất theo quy hoạch có lợi thế tăng thêm về vị trí thuận lợi khai thác kinh doanh, thương mại, dịch vụ…, cũng phải tính giá trị này vào tổng giá trị nhà đất.

Các giá trị trên cần được tính vào phương án tài chính của dự án thành tổng giá trị còn lại rồi lấy tổng mức đầu tư trừ tổng giá trị còn lại để tính ra số tiền các cư dân phải đóng góp…”, luật sư Hải Long phân tích.  

Đồng tình, luật sư Hứa Thị Thảo cũng góp ý Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần quy định chi tiết thời hạn sử dụng, niên hạn, thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng như quyền, nghĩa vụ của cư dân đô thị khi nhà chung cư hết niên hạn, phải xây dựng lại để “bảo đảm khung pháp lý cho hành xử văn minh, cho chất lượng đô thị…”. 

Nguồn bài viết